調控之下,杭州二手房市場逐漸調整,但新房市場熱度不減。在過去的8月份,杭州新房市場上演“紅盤潮”,隨之而來的則是市場亂象。

     

近日,據相關媒體報道,“剛剛售罄的杭州濱江區某‘超級網紅盤’,一次僅推出76套房源,卻有人在買房群里曬出自己認籌通過該樓盤審核的短信,后來又在另一業主群里宣布自己搖到該樓盤兩個排名靠前的號,獲得了可以買兩套房的資格。”在業內人士看來,一次搖到兩個號背后,是個別人采用多人“代持”搖號這一招。


同時,杭州披露了“觀品名寓”“汀洲印月公寓”“亞奧城”“臻奧院”四個商品住房項目公證搖號登記過程中申報信息或報名材料存在虛假、失實情況。


亂象背后是杭州一二手房價格倒掛仍然較為明顯的現狀,購房者“買到即賺到”的心理預期,不僅使網紅盤涌入大量購房者,還促使有些人動了“歪腦筋”,在搖號或者是購房材料上弄虛作假。


剔除人才房后,臻奧院普通房源的中簽率僅約3.3%。圖為該項目地塊實景圖。圖片來源/臻奧院微信公眾號


有購房者一人搖中兩個號,通過“代持”繞開搖號規則?


連日來,新京報記者通過多方確認獲悉,上述相關媒體報道的“超級網紅盤”即為臻奧院,由杭州信達奧體置業有限公司(簡稱“信達奧體置業”)開發。公開信息顯示,此次是臻奧院項目最后一次開盤,推出的可售房源有82套(含A類人才6套),剔除6套人才房之后,僅剩76套房源。而入圍搖號的共有2483戶家庭,其中高層次人才家庭110戶,無房家庭749戶,普通家庭1624戶。該盤剔除人才房后的中簽率約3.3%,是杭州8月5日新政之后首個需要限售5年的樓盤。


據杭州當地業內人士介紹稱,此次推出的是該項目最后一幢樓,除了頂層200多平方米的戶型之外,主打的戶型面積為333平方米左右。從6號線奧體中心站一出來,就可以看到臻奧院項目。臻奧院一期在去年底已經交付,部分樓幢能夠對望奧體中心主體育館“大蓮花”,高樓層還可以看到對岸的錢江新城景觀。按照當前周邊同類房源均價粗略計算,買到一套新房即可浮盈約2400萬元。


對于普通房源僅76套、中簽率僅約3.3%的臻奧院項目來說,購房人搖中的概率很低。


然而,據媒體報道,相關購房人曬出的圖片顯示,個別參與搖號的購房人此前曾在某買房群里曬出自己認籌通過該樓盤審核的短信,后來又在另一業主群里宣布自己搖到該樓盤兩個排名靠前的號,獲得了可以買兩套房的資格。


根據杭州的新房搖號規則,對登記人數超房源10倍的熱門樓盤按照社保繳納月數排序,以一定比例入圍公證搖號,且一個人只能搖號一個樓盤,不能同時搖多個樓盤。上述個別購房人為何還能在如此稀缺、價差巨大的“超級大紅盤”中,搖中兩個號?


據相關媒體報道,這位購房人是通過與他人簽署“租賃協議”拿到的“房票”,并透露是以永久居住權的名義一次付清“租金”,并簽了巨額罰懲性悔約條款。這就是坊間所說的“代持”購房。


針對此事,有杭州業內人士分析,個別人采用多人“代持”搖號這一招,從流程來看,一般是某人(下稱A)先與多個具有購房資格的人(即代持人)分別簽署代持協議,而后代持人幫A去搖號,搖中之后,采用代持人的姓名去購房,最后,再找機會轉讓或更名給A。但必須提醒的是,以往監管部門對這種投機行為一直在規范堵漏,一旦查實將嚴厲打擊。


部分購房人向記者表示,如果能采取“代持”搖號方式獲取房票,對于其他購房人是絕對不公平的,政府限購、限售、搖號等政策就等于被突破,失去了意義,希望相關部門能及時采取行動。


“代持”有違公平 ,當地住建局:需進一步提交證據才可調查處理


為了進一步了解情況,9月15日,新京報記者按照臻奧院項目微信公眾號所留電話試圖與該項目銷售人員取得聯系,但是電話另一頭一直提示“無法接通”。


幾經周折,記者聯系到了信達奧體置業,該公司一名人員就此事回應稱,“我司暫時未接到關于上述一人獲得兩個購房號的反映,我們一般只管審查購房人呈現的材料資格,不會涉及調查購房人是否進行作弊、違規等情況。如果購房人真存在一些資格造假、違規等情況,應當由當地政府主管部門去處理。”


與此同時,記者在臻奧院項目官方微信公眾號中看到,該公司曾提出,“在臻奧院項目21幢銷售登記活動有關事項中發現有違反《關于實施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知》規定事宜的,可向本項目受托公證機構或其他相關部門進行投訴、舉報。”


9月16日,濱江區住建局房管科工作人員就此事回應新京報記者稱,目前,該部門已經知悉上述事宜,需要舉報人進一步提交相關證據材料后才可進行調查處理。如果房管部門在權限內不能核查清楚,則需要公安機關等相關工作部門進行調查。此外,在搖號時,由杭州市國立公證處監管,具體情況還可以向公證處進行詢問。同時,該名工作人員回復稱,杭州市區范圍內,新建商品住房公證搖號公開銷售過程中,購房者提供虛假信息資料、隱瞞真實情況或惡意干擾公證搖號銷售的,3年內停止其新建商品住房的購房意向登記和合同網簽備案。


隨后,記者又與此次搖號的公證機構——浙江省杭州市國立公證處取得聯系,相關工作人員回應記者時稱,臻奧院項目參與搖號的購房人名單均由開發商進行審核,如果在公示期間發現問題,該公證處會及時反饋給開發商,要求開發商重新審核。現在公示期間已經結束,若對此有異議,應該向濱江區房管部門進行投訴,杭州國立公證處只負責公示期間的工作。


北京市盈科律師事務所高級合伙人房玉洲律師認為,從我國現行的法律層面來看,如果所購房子為普通商品房,購房人采用“代持”等方式獲得多個購房資格,并不屬于違法行為。如果,買賣雙方在合同中有明顯違反法律法規的約定,當地政府部門及開發商可以采取注銷其購房資格、限制購房、罰款等方式進行處理。


房玉洲律師認為,通過搖號方式銷售的項目一般都是比較稀缺的搶手項目,供明顯小于求,在這種情況下,如果出現“代持”搖號的情況,有違公平原則,建議相關部門及時出臺相關法規補上類似漏洞。同時,通過代持的方式搖號購房,也會為代持雙方日后出現法律糾紛風險埋下隱患。


杭州一二手房價格倒掛分化,二手房市場持續調整


“代持”搖號或購房既然有違市場公平且存在巨大隱患,為何還有人愿意冒風險而為之,這恐怕與房子背后巨大的獲利空間有關。


眾所周知,由于新房限價,杭州部分“網紅盤”與周邊二手房形成價格倒掛。在杭州坊間,各大購房群流傳著一張“預期紅利截圖”,臻奧院排名第一。此次臻奧院推出的最后一幢樓,主打戶型面積約為330平方米,均價僅4.8萬元/平方米左右,如果按照臻奧院現有的二手房對外掛牌價11萬元/平方米左右計算,該小區一二手價格相差在6.2萬元/平方米左右,以330平方米的戶型計算,一二手房總價差額約2000萬元。9月14日,央視財經頻道曾曝光了臻奧院一二手房倒掛嚴重、社保187個月才能入圍搖號的現象。


購房者“買到即賺到”的心理預期,不僅使網紅盤涌入大量購房者,還促使有些人動了“歪腦筋”,在搖號上弄虛作假。


除了上述代持行為外,9月17日,杭州市住保房管局發布通報,對近期“紅盤潮”公證搖號登記過程中提供虛假購房報名資料的7戶家庭作出了“3年內停止新建商品住房的購房意向登記和合同網簽備案”的通報處理,即“禁搖”3年。


經房管部門核查,“觀品名寓”“汀洲印月公寓”“亞奧城”“臻奧院”四個商品住房項目公證搖號登記過程中,孫某某等7戶家庭的申報信息或報名材料存在虛假、失實情況,決定對其3年內停止新建商品住房的購房意向登記和合同網簽備案。


中指研究院浙江分院常務副總經理高院生認為,這種亂象在杭州當前的房地產市場是存在的,只不過是少數,并不多見。


值得關注的是,“紅盤潮”中的市場亂象,正巧發生在杭州出臺調控新政之后。8月5日,為進一步支持自住需求、抑制投機炒房,規范房地產市場秩序,杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布了《關于進一步加強房地產市場調控的通知》,對于社保繳納年限有了明確的規定,其中,落戶杭州市未滿5年的戶籍家庭,在滿足連續繳納2年社保的條件后,才能有購房資格;而外地戶口的購房者所需社保繳納年限從2年升至4年。


分析人士表示,新政雖然阻礙了一部分購房人,但是新政后杭州迎來一波紅盤潮,一二手房價倒掛下,仍使大批購房者涌入,使得杭州新房市場熱度不減。相反,受調控政策、首套房利率多次上調、貸款額度收緊、新房吸客等影響,杭州二手房成交量持續走低。


國家統計局數據顯示,8月份,杭州新房價格環比上漲0.6%,漲幅較前一個月小幅上升,同比上漲3%;二手房價格環比上漲0.2%,漲幅較前一個月有所回落,同比上漲 7.3%。

     

另有數據顯示,8月份,杭州不含臨安區在內的九城區二手房共成交5602套,連續5個月下跌,且創下三年來成交量同比新低。


需要指出的是,即便杭州二手房市場逐步調整,一二手房價格倒掛依然存在。不過,高院生表示,杭州一二手房倒掛現象雖然存在,但是不同板塊、資源不同,也出現了分化,熱門板塊,倒掛較為明顯,有的板塊價差則較為一般。


不過,對杭州來說,調控工具箱仍有可用利器,諸如二手房指導價。據了解,已經有深圳、廣州等城市發布二手小區成交參考價。以深圳為例,在二手房指導價等多重調控疊加下,二手房量價已經出現明顯降溫和回調。


二手房指導價有著極強的“殺傷力”,對于一二手房價格倒掛的杭州樓市來說,假如落地該政策,或許可以進一步降溫房地產市場。不過高院生指出,杭州還沒有到采取二手房指導價的時候,“杭州的二手房已經出現調整,成交量連續5個月下跌,價格也在暗跌,只要交易量萎縮,就會影響購房者預期。”


新京報記者 張建 段文平

編輯 楊娟娟 校對 趙琳

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